Облигации Элит Строй 2Р3 на 3 года. До 22% элитными купонами!

За своим третьим мильярдным выпуском на биржу пришёл крупный застройщик из Тюмени, объединяющий несколько строительных компаний под общим брендом «Страна Девелопмент».

Строители ныне под особо пристальным вниманием в связи с труднодоступной ипотекой и другими проблемами. Давайте что ли глянем, как там дела у целой Страны.

Чтобы не пропустить свежие обзоры, подписывайтесь на мой фирменный телеграм-канал или канал в Макс с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🏢А теперь — погнали смотреть на новый выпуск ЭлитСтрой!

🏗️Эмитент: ООО «Элит Строй»

🏢Элит Строй — материнская компания для специализированных застройщиков, входящих в группу компаний «Страна Девелопмент». Группа осуществляет деятельность в Тюмени, Москве, Питере, Екатеринбурге и Новосибирске.

Компания на рынке недвижимости с 2006 года, с 2022 г. входит в список системообразующих застройщиков РФ. В портфеле — жилые комплексы сегментов премиум, бизнес и комфорт.

👉Занимает почетное 10-е место среди девелоперов РФ в рэнкинге ЕРЗ на январь 2026, потеснив из первой десятки такого крупного конкурента, как «Эталон». На стадии строительства сейчас 1,338 млн кв. м жилья.

⭐Кредитный рейтинг: BBB- «стабильный» от Эксперт РА (понижен в ноябре 2025).

💼В обращении 2 фикса объемом по 1 млрд ₽: Страна03 (RU000A10BP46) с купоном 26,5% и Страна 2Р2 (RU000A10E6J7) с купоном 25,25%.

📊Финансовые результаты

Смотрим ключевые цифры из отчета МСФО по итогам 2025:

🔼Выручка: 94,9 млрд ₽ (+73% г/г). Себестоимость продаж росла ещё быстрее: на 88% до 55,9 млрд ₽. Рост выручки, вероятно, связан с расширением проектов в Москве, Тюмени и Екатеринбурге.

🔼Cкорр. EBITDA: 29,7 млрд ₽ (+47,5% г/г). Рентабельность по EBITDA снизилась с 36 до 30%.

🔽Чистая прибыль: 5,69 млрд ₽ (-26% г/г). Причины падения — взлетевшие до 21,3 млрд ₽ финансовые расходы (+53% г/г) и существенный расход по налогу на прибыль (2,21 млрд).

💰Собств. капитал: 21,5 млрд ₽ (+9,1% за год). Активы прибавили сразу 45% и достигли 318 млрд ₽ из-за резкого роста запасов и дебиторки. На балансе 906 млн ₽ кэша (в конце 2024 было 1,81 млрд).

🔺Кредиты и займы: 254 млрд ₽ (+42% за год). Отношение чистого долга (без учета эскроу) к капиталу ухудшилось с 4,8х до 6,35х.

🔺Остатки на счетах эскроу: 116 млрд ₽ (+41% за год). Чистый долг за вычетом остатков на эскроу составляет 136 млрд ₽ (+44%). Нагрузка по показателю ЧД / EBITDA снизилась с 4,71 до 4,59х благодаря росту EBITDA.

⚙️Параметры выпуска

● Название: ЭлитСтр-002Р-03
● Номинал: 1000 ₽
● Объем: 1 млрд ₽
● Купон: до 22% (YTC до 24,36%)
● Выплаты: 12 раз в год
● Срок: 3 года (1080 дней)
❗ Оферта: колл через 2 года
● Амортизация: нет
● Рейтинг: BBB- от ЭкспертРА
● Выпуск для всех

👉Организатор: Совкомбанк.

⏳Сбор заявок — 3 июля, размещение — 8 июля 2026.

🤔Резюме: страна вся в долгах?

🏗️Итак, Элит Строй (a.k.a. Страна Девелопмент) размещает фикс объемом 1 млрд ₽ на 3 года с ежемесячным купоном, без амортизации и с колл-опционом спустя 2 года.

✅Относительно крупный эмитент. Девелопер из ТОП-10 в РФ, входит в перечень системообразующих. Выручка и прибыль за последние 2 года заметно выросли, застройщик увеличил объем стройки и земельный банк.

✅Хорошая доходность. Ориентир купона 22% выглядит заманчиво, но не забываем, что это ВДО с рейтингом BBB-.

⛔Сильная закредитованность. Долги за 2 года выросли почти в 3 раза, нагрузка ЧД/EBITDA на уровне 4,6х. Для сравнения, у Пика по итогам 2025 чистый долг отрицательный, у «Эталона» — 2,5х, у ЛСР — 1,7х, у проблемного «Самолёта» — 3,6х. Страна нарастила темпы стройки, но какой ценой?

⛔Отрицательный денежный поток. Огромные процентные расходы шатают финансовую устойчивость. Есть «подушка» в виде эскроу, но краткосрочные обязательства размером 154 млрд (!) придется покрывать какими-то другими средствами, очевидно заёмными.

⛔Снижение рейтинга. ЭкспертРА согласен со мной и говорит о сильных рыночных позициях, но особо отмечает высокую долговую нагрузку без тенденции к улучшению.

⛔Отраслевые риски. Из-за непростой макроэкономической ситуации и отмены общерыночных льготных ипотек, перспективы рынка недвижимости на ближайшие годы я бы назвал «сдержанными».

💼Вывод: выпуск для смелых. Компания серьёзная, но бешеные процентные расходы очень сильно давят на рентабельность, а новые квартиры пока продаются плохо (судя по резкому росту запасов). Предыдущий фикс сейчас даёт доходность аж 26% годовых, т.е. рынок относится к эмитенту настороженно.

С другой стороны, при плохом развитии событий можно начать распродавать запасы и земельный банк с некоторым дисконтом, и покупатель наверняка найдется. Впрочем, лично я, пожалуй, пройду мимо — мне хватило Гарант-Инвеста.

👉Подписывайтесь на мой телеграм или MAX — там все обзоры, подборки, качественная аналитика, новости и инвест-юмор.

☑️Меня можно читать: Телеграм | MAX | Дзен | Пульс | БКС Профит | Смартлаб